Security for loans granted to bodies corporate of sectional title schemes

Abstract

Dit is soms nodig dat die beheerliggaam van ’n deeltitelskema ’n lening moet aangaan om sekere instandhoudings- of verbeteringsprojekte te finansier. Gewoonlik kan grootskaalseen langtermynfinansiering egter nie bekom word sonder die daarstel van saaklike sekerheid nie, wat beteken dat die beheerliggaam gedeeltes van sy eiendom met saaklike sekerheidsregte sal moet belas. Indien die Wet op Deeltitels asook die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas van nader beskou word, is dit duidelik dat die wetgewer voorsiening gemaak het vir die daarstel van saaklike sekerheid vir finansieringsdoeleindes, maar dat daar ook verskeie onsekerhede bestaan rondom die presiese vorme van saaklike sekerheid wat benut kan word. Die doel van hierdie bydrae is om die verskeie moontlikhede te ondersoek met verwysing na sowel die statutêre raamwerk as die gemeenregtelike beginsels wat tans in die Suid-Afrikaanse reg beskikbaar is. ’n Problematiese fokuspunt is die benutting van onstoflike sake (meer spesifiek die uitstaande bydraes wat deur eienaars van die skema aan die beheerliggaam verskuldig is) as sekerheidsobjekte. Die tradisionele opsie is om dié persoonlike regte van die beheerliggaam te sedeer in securitatem debiti, en dit word algemeen aanvaar dat die Wet op Deeltitels dan ook hiervoor voorsiening maak. Die probleem is egter dat die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas ’n baie enger vorm van sekerheidstelling voorskryf, naamlik die kwansuise registrasie van ’n notariële verband oor sodanige onstoflike eiendom. In weerwil van wat laasgenoemde wetgewing vooropstel, word tot die slotsom gekom dat voldoende saaklike sekerheid oor uitstaande bydraes (as onstoflike eiendom) om verskeie redes nie tans deur middel van ’n notariële verband kan geskied nie, maar dat sessie in securitatem debiti steeds die primêre opsie is. Voorstelle word gemaak oor hoe die huidige statutêre raamwerk uitgelê kan word of verkieslik gewysig behoort te word om prakties en regtens meer werkbaar te wees.