Abstract:
Dit is soms nodig dat die beheerliggaam van ’n deeltitelskema ’n lening moet aangaan om
sekere instandhoudings- of verbeteringsprojekte te finansier. Gewoonlik kan grootskaalseen
langtermynfinansiering egter nie bekom word sonder die daarstel van saaklike sekerheid
nie, wat beteken dat die beheerliggaam gedeeltes van sy eiendom met saaklike sekerheidsregte
sal moet belas. Indien die Wet op Deeltitels asook die Wet op die Bestuur van
Deeltitelskemas van nader beskou word, is dit duidelik dat die wetgewer voorsiening
gemaak het vir die daarstel van saaklike sekerheid vir finansieringsdoeleindes, maar dat
daar ook verskeie onsekerhede bestaan rondom die presiese vorme van saaklike sekerheid
wat benut kan word. Die doel van hierdie bydrae is om die verskeie moontlikhede te
ondersoek met verwysing na sowel die statutêre raamwerk as die gemeenregtelike beginsels
wat tans in die Suid-Afrikaanse reg beskikbaar is. ’n Problematiese fokuspunt is die
benutting van onstoflike sake (meer spesifiek die uitstaande bydraes wat deur eienaars van
die skema aan die beheerliggaam verskuldig is) as sekerheidsobjekte. Die tradisionele
opsie is om dié persoonlike regte van die beheerliggaam te sedeer in securitatem debiti, en
dit word algemeen aanvaar dat die Wet op Deeltitels dan ook hiervoor voorsiening maak.
Die probleem is egter dat die Wet op die Bestuur van Deeltitelskemas ’n baie enger vorm
van sekerheidstelling voorskryf, naamlik die kwansuise registrasie van ’n notariële verband
oor sodanige onstoflike eiendom. In weerwil van wat laasgenoemde wetgewing
vooropstel, word tot die slotsom gekom dat voldoende saaklike sekerheid oor uitstaande
bydraes (as onstoflike eiendom) om verskeie redes nie tans deur middel van ’n notariële
verband kan geskied nie, maar dat sessie in securitatem debiti steeds die primêre opsie is.
Voorstelle word gemaak oor hoe die huidige statutêre raamwerk uitgelê kan word of
verkieslik gewysig behoort te word om prakties en regtens meer werkbaar te wees.
