This article examines the relative prevalence of markets, hierarchies and
networks in the governance of real-estate transactions under three property
rights regimes in Windhoek’s low-income settlements. These governance
structures are related to respective property rights regimes and to conjectures
made about the implications for capital accumulation for the urban poor. It
is found that network governance structures are the predominant modes of
organising transactions under conditions of informal property rights, while
hierarchical mechanisms predominate in the freehold and group categories.
It is found that there is very little secondary market activity in all three rights
categories. The article posits that, while networks provide access to real estate
for the poor under conditions of informal rights, these are associated with
tenure insecurity, and lock households in clusters based on ethnicity and kinship.
Hierarchical structures, on the other hand, make freehold ownerships possible
for the poor, but suffer from insufficient scale and create market distortions.
It is concluded that a lack of secondary market activity in all the three rights
categories severely limits the potential for capital accumulation.
Hierdie artikel ondersoek die relatiewe voorkoms van markte, hiërargieë
en netwerke in die (staats)bestuur van eiendomstransaksies in drie
eiendomsregstelsels in die lae-inkomste nedersettings in Windhoek. Hierdie
bestuurstrukture is verwant aan die onderskeie eiendomsregstrukture, en
daar word bespiegel oor die implikasies vir die opbou van rykdom deur arm
stedelinge. Daar word bevind dat bestuurstrukture in die vorm van netwerke
die oorheersende wyse is waarop informele transaksies ge-organiseer word,
terwyl hiërargiese meganismes grootliks in die vrypag- en groepskategorieë
voorkom. Daar is ook bevind dat baie min sekondêre markaktiwiteit in enige
van die drie kategorieë plaasvind. Die artikel betoog dat alhoewel netwerke
toegang tot informele eiendomsreg aan armes verleen, dit gepaardgaan
met onsekerheid oor verblyf en die verbintenis van huishoudings tot groepe
gebaseer op verwantskap en etnisiteit. Hiërargiese strukture, daarenteen,
maak vrypageienaarskap moontlik vir arm persone. Hierdie struktuur vind
egter op ‘n beperkte skaal plaas en veroorsaak ook distorsies in die mark. Die
gevolgtrekking word gemaak dat ‘n gebrek aan sekondêre markaktiwiteit
in al drie die kategorieë van regte die potensiaal vir die opbou van kapitaal
baie beperk.
